国央企占比7成 民企拿下两宗大体量地块｜2022重庆二批集中土拍
2022-07-06 17:48
发布于：山西省
2022年7月6日，重庆第二批集中供地落幕，此次土拍共计出让12宗宅地，12宗地块全部成交，土地成交总面积1844亩，计容可建体量约225.7万方。
成交地块中，11宗底价成交，1宗溢价成交，共揽金136.71亿元，其中国央企拿地金额占比77.47%。
整体来看，中交、招商蛇口、华润、中海、建发等国央企持续发力，保亿作为民企一枝独秀，拿下两宗大体量地块。其中，中交以18.53亿元底价拿下本轮土拍体量之最「326.5亩大渡口茄子溪地块」，重庆建工以封顶价6448元/平方米摇号竞得回兴68.6亩地块，总价4.99亿元。
自2022年重庆第二批集中土拍地块公示后，“地块可建体量大、起拍平价、地块氛围醇熟”成为预告二批土拍的代名词。
总占地面积约1843.68亩，环比首批供地增加35%，计容可建体量约225.7万方，平均体量约18.8万方，最高体量约38万方，环比首批供地增加53.4%，起始楼面地价6028元/㎡。
大部分地块位于轨道站点、商圈附近，周边商业、教育、医疗、公园等公共服务配套设施较为齐全。
根据规则，本次拍卖将采用“拍卖+摇号”的方式出让，当竞价达到最高限价时，若有两个或两个以上申请人接受最高限价，则通过摇号方式确定竞得人。
此外，第二批次中约67%的地块剩余价款可于1年内缴清，予企业更多资金周转时间，达到拿地、开发、回款的动态平衡，助力企业投入健康的房地产开发节奏中，拉动市场可持续性发展。
地块开拍前，已有招商、保利、中海、华润、中交等国央企开发商意向拿地，也有保亿、海成、万科等民企意向拿地。业内人士表示，优质地块的推出，对开发商拿地积极性起到一定提振作用。
四宗亮点地块
中交
中交18.53亿拿下「体量之最」大渡口茄子溪地
该地块规划用途为二类居住用地、商业用地、商务用地、娱乐康体用地、公共交通场站用地。地块占地面积约21.61万方（326.5亩）、总计容建筑面积约37.93万方，商办体量约16.32万方，商业商务体量较大，占比约43%，为此次土拍建筑规模最大的一块地。
地块由中交以总价18.53亿元，楼面价为4884元/㎡拿下该地块。
据了解，目前，大渡口段规划布局了三大主要节点：钓鱼嘴音乐半岛、老重钢片区、中交茄子溪片区。
此次竞拍的地块就位于中交茄子溪片区（旧身为货运码头），是由中交集团利用现有的货运码头改造升级为音乐活力港湾，与钓鱼嘴音乐半岛形成音乐生态圈。
2021年12月27日，重庆市规资局网站曾公布了《大渡口区02单元02街区（茄子溪片区）详细规划方案》。
功能定位：茄子溪·长江音悦港，集中布局音乐、文创、科创、智创、制造等文化艺术产业集聚区。
拟建规模与人口规划：规划总计容建筑规模约49万平方米，其中音乐、文创、科创、智创、制造等产业类计容建筑规模约28万平方米，居住计容建筑规模约21万平方米。规划人口约0.4万人，增配1处社区家园，1处6班幼儿园。
此次出让的大渡口茄子溪地块则位于规划板块中，并将规划内的21万方住宅体量一次性推出。如此大体量商业和滨江宜居的住宅氛围，以及文化艺术产业集聚区的规划定位，中交凭借自身城市运营的能力，将不负期待。
保亿
15.4亿元底价拿下 「稀缺TOD」蔡家曹家湾地块
蔡家曹家湾地块在开拍前也备受热议，该地块规划用途为二类居住用地、商业用地、商务用地。地块占地面积约240.2亩、总计容建筑面积约30.95万方，其中，商办体量约6万方，占比约19%，为此次土拍建筑规模较大的一块、且紧邻6号线曹家湾站，未来可以打造成稀缺TOD项目。
从起拍价和周边配套来看，该地块4977元/㎡的成交价极具性价比。经过三年成熟发展，曹家湾板块周边的商业氛围已经发展为住宅初具规模、商业招商较为成熟的区域，地块西侧紧邻曹家湾站1号出口，未来是一个妥妥的地铁盘，再往西是中南玖宸及其商业橙光里，南侧是中南的大有境（在建），十字路口处是雅居乐星瀚雅府，东侧是万科观承及朝阳小学金兴校区，北面金兴大道对面是佳兆业江山和鸣。
地块北侧的佳兆业江山和鸣项目，是于2021年4月佳兆业总价10亿拿下的北碚蔡家组团93.61 亩地，成交楼面价高达10682元/㎡，溢价率55.97%。
虽然此次出让的240亩曹家湾地块包含了近20%的商业，和佳兆业纯住宅地块的地价没可比性，但大打折扣的起拍价，也提高了该地块的性价比。
值得一提的是，早在2018年-2019年，两年时间内，中南分别拿下曹家湾规划内两宗商业地块，紧邻此次土拍的240亩曹家湾地块。如今已经建成3栋商务楼，2022年5月份开业的橙光里商业街，正在修建的蔡家首个集中商业—中南大有镜购物中心，目前已经接近封顶。
如今，曹家湾地铁站周边已经初具居住氛围、多户商业加盟入住，与2015年曾被嘲讽的“最偏地铁站”不可同日而语，但地价却与中南当年拿下的地块相仿。
由此看来，保亿作为为数不多出手拿地民企，选择拿下如此大体量的蔡家曹家湾地块，其地块自身的性价比和周边已经醇熟的商业氛围，是不可忽视的因素。
招商蛇口
「内定」九龙坡巴山仪器厂地块
巴山仪器厂地块在开拍之前，就已经有不少业内人士认为招商蛇口会是该地块的竞得者。
地块占地面积约173.3亩、总计容建筑面积约35.75万方，其中商办面积5.36万方，占比15%。为九龙坡核心区域内已经少有的较大片的商住地块，并且紧邻5号线巴山站。
该地块明确了拿地资质，须负责本项目商业商务部分建设运营，并要求引入航天测控设备研制企业，航天办公研发基地面积不少于15000平方米。
可以追溯，该地块前身为中国航天科技集团研发中心项目，而中航善达是中国航空工业集团旗下的地产平台。在2018年，中航善达开始向物业管理、商业运营和开发服务为主的轻资产化方向转型。2019年12月，招商蛇口完成了对中航善达的并购，中航善达正式成为招商蛇口旗下的重要子公司，公司也更名为招商积余。
2021年4月，招商蛇口以3.25亿元、楼面价12671元/㎡拿下九龙坡彩云湖站旁原钟表厂地块，首次住宅布局九龙坡，取名招商时光序，紧邻此次拿地地块。
由此可见，招商蛇口此次拿地可将两个项目联合开发，据了解，招商蛇口布局科学城渝天府项目，位列6月住宅成交套数榜榜首，后期九龙坡商住项目面世，也让人备受期待。
保亿
15.39亿元底价成交原渝北区皮鞋厂地块（中央公园东侧）
该地块位于中央公园东侧，前身所在的观音岩片区多为工业企业的厂房和仓储用房，旧址为原渝北区皮鞋厂。出让面积15.94万㎡，计容建面24.43万㎡，为纯住宅地块，起拍楼面价仅为6300元/㎡，最高限价也只有7245元/㎡，具有极高性价比。
该地块位于中央公园东侧热门板块，周边多为高价地块，住宅氛围以及商业开发日益成熟，人气在不断兑现中，在该地块紧邻的鹿山地铁站南侧有润府、海成云境、融创春华锦等多个高端项目，在今年首轮土拍中，中海以楼面价9657元/㎡封顶摇号竞得海成云境西侧地块。
据悉，该地块为近4年中央公园最大纯居住用地，也是目前民企在中央公园拿下的最大地块。
此外，万科以8009元/㎡楼面价，总价11.30亿元，底价拿下中央公园北侧纯住宅地块（渝北区两路组团S分区S07-1/03、S09-1/03、S12-1/03地块），占地面积144.9亩，可建体量14.11万方，该地块毗邻重庆吾悦广场，周边多个高端低密住宅分布。
此前，6月18日，由万科操盘的陆海国际中心(重庆100)正式封顶，引发业内外关注，位于中央公园板块的万科璞园、以及包括重庆100内的万科重庆天地两个项目入围上半年重庆主城项目成交榜top30。
国央企占比7成 民企拿下两宗大体量地块
从市场环境和土拍结果来看，此次土拍多为实力雄厚的国央企拿地为主，但保亿作为民企一枝独秀，拿下曹家湾、中央公园东侧两宗大体量地块，成交金额占比22.5%。
此前，在重庆首批集中土拍中，有龙湖、海成、昕晖、保亿、铝开发、天泰等民企意向拿地，龙湖联合海成、昕晖、独自拿地等方式拿下3宗地块，而在此次二批集中供地中，只有保亿、海成两家民企意向拿地。
放眼全国已完成二批次集中供地城市，国央企占主场的情况并不意外。
截至目前，除重庆外有9个城市已完成了二批次集中土拍，地块成交冷热不均，央企环伺、土拍两极化、房企拿地更加谨慎成主要特点。其中：
北京第二次土拍3宗流拍，14宗成交，共计揽金499.6亿元，平均溢价率5.35％，依然是国企央企房产的战场。
青岛二次集中土拍24宗地块底价成交、2宗触发熔断、1宗流拍，19宗地有“央国平”的身影，占比超七成。
西安二批土拍共推出7宗地块，全部底价成交，拿地主力为天地源、高新地产、紫薇地产国企。
厦门5月2022年第二轮集中土拍成交总金额达198.7亿元，4宗地块溢价成交，溢价率介于0.49%-14.44%，拿地主力为建发、华润、轨交、保利等国央企。
重庆楼市“三连涨”
截止7月6日，重庆主城商品房成交量已连续三周上涨，上周重庆主城商品住宅成交18.28万方，环比上涨18.55%。于上周开盘的电建泷悦长安、建发云著项目都有不错的成交去化热度。
6月下旬以来，重庆楼市正处于政策刺激端和低房贷利率时期，激发了一定的买房需求，又临房企年中冲刺，推出特价房及钜惠活动，并月底集中备案，促进了新房成交上涨。
6月15日，重庆市人民政府办公厅发布《重庆市促进房地产业良性循环和健康发展若干措施》，包括支持新市民和人才安居、落实差别化住房信贷政策、完善房地产信贷服务、优化住房公积金贷款政策、明确公积金贷款第二套住房认定标准、优化项目资本金监管等15条相关细则。
业内人士分析，此次政策发布，比如贷款利率下调、公积金额度提高、多余车位可对外销售等，进一步降低了购房者的置业门槛和成本，同时也为地产开发企业缓解了部分资金压力，体现了稳楼市的导向，由此也可能成为此次民企拿地信心“再现”的因素。
END
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